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26/04/2015

Crescimento urbano e expansão do mercado imobiliário na Grande Vitória

Historicamente, o mercado habitacional vai se formar no Espírito Santo a partir da segunda metade da década de 50 e sua expansão se dá a partir dos anos 70. Que fatos levaram a isso? Ou que acontecimentos particularizam o Espírito Santo e fizeram com que o mercado habitacional só se formasse tão recentemente neste Estado? E o que originou a formação e expansão desse mercado no Espírito Santo, particularmente na Grande Vitória?

O mercado imobiliário, que é uma expressão do mercado habitacional, já estava formado no final do século passado e início deste nos grandes centros do país, como São Paulo. Pierre Monbeig (1953) faz relatos interessantes a esse respeito. Em 1890 o engenheiro Nothmann fazia o loteamento de Higienópolis. A chácara do Chá havia sido parcelada em 1876 para dar lugar a diversas moradias, assim como o largo do Arouche. E a avenida Paulista, no início do século, preparava-se para receber inúmeras mansões, registrando na paisagem urbana a prosperidade trazida pelo café.

Não só esses registros, mas outros estudos dão conta do nascimento e crescimento do mercado imobiliário como resultado do aumento da demanda por moradias no Estado de São Paulo. Em 1910, já havia a associação de empresas visando a lucros imobiliários, como a conhecida iniciativa da Light e da Cia, City de urbanização. Projetavam bairros distantes do centro, dotados de infra-estrutura e servidos por bondes elétricos, com a finalidade de auferir lucros com a venda de lotes, com a construção de moradias e com o aumento o consumo de energia elétrica que deveria resultar do incremento da utilização dos bondes, ocasionado pela consolidação dos bairros criados.

A partir da década de 30 foram significativos os investimentos imobiliários na cidade de São Paulo. A inexistência de mercado financeiro fez com que fossem realizadas imobilizações de capitais cafeeiros também em prédios para alugar.

No Espírito Santo nada disso ocorreu senão muito tempo depois e com características completamente diferentes das verificadas na capital paulista. A iniciativa privada tentou produzir o mercado imobiliário por volta de 1892, mas não foi bem sucedida. A esse respeito cabe referência à iniciativa da Companhia Brasileira Torrens, empresa estabelecida no Rio de Janeiro, que se instala em Vitória em 1890, e que teve o propósito de associar à construção de infra-estrutura de água e de esgotos na capital a venda de lotes urbanos, juntamente com a construção de casas e o fornecimento de material de construção por ela mesma fabricado. No mesmo sentido existem outras indicações que apontam a inexistência de mercado imobiliário em Vitória até pelo menos a segunda metade dos anos 50.

O projeto do Novo Arrabalde, de Saturnino de Brito, que propunha dotar a capital capixaba de uma área de expansão urbana em condições adequadas de salubridade, apesar de ter sido a primeira intervenção planejada na capital — foi concebido em 1896 — e de possuir técnica apurada de saneamento, semelhante à utilizada nas principais cidades do mundo, enfim um projeto exemplar para a época, que expressa no seu desenho o ideário positivista e valoriza a estética, no entanto sua área só foi ocupada, e portanto incorporada à malha urbana, a partir dos anos 20 e 30, ainda que timidamente.

Luiz Serafim Derenzi, em Biografia de uma Ilha (1965:184), fala de um tal Sr. Brian Barry, gerente da Casa Hard & Rand, uma das mais importantes empresas de exportação de café do Estado, instalada em Vitória em 1892, e que esse senhor foi proprietário da Fazenda Maruípe, tendo transferido essa propriedade, entre 1910 e 1920, ao cônsul da Alemanha, que a vendeu ao Estado nos anos 20. A Fazenda Maruípe compreendia 4.620 mil m2, a maior propriedade territorial rural existente na ilha de Vitória. Tinha relevo semiplano e era cortada pela estrada que conduzia à única saída norte da ilha. Portanto, tratava-se de uma área com diversos predicados, passível de se incorporar ao mercado imobiliário, caso ele se formasse. Um dos limites da fazenda confinava com as terras do Barão de Monjardim, que serviram ao nascimento do bairro residencial de Jucutuquara, o único que na década de 30 ficava afastado de Vitória. É de se imaginar que o Sr. Barry e o cônsul citado tivessem interesse na aludida fazenda para fins imobiliários, visto que suas respectivas atividades não condiziam com o trabalho agrícola nem a fazenda era situada em área fértil. A proximidade das terras com o centro da cidade e as experiências vividas em seus respectivos países certamente davam a conhecer a esses senhores a importância que tinha a terra urbana em termos econômicos, caso as cidades prosperassem.

Entretanto, por mais que tivessem retido a terra na expectativa de que esta valorizasse, o mercado imobiliário não se formou naquele momento. Circunstâncias adversas fizeram com que a referida fazenda fosse vendida ao Estado. Nada aconteceu em seguida com a área. E, se algo ocorreu, não se pode admitir que tenha sido por iniciativa do mercado imobiliário. Parte da Fazenda Maruípe foi doada à Prefeitura de Vitória, outra parte destinada à construção de um hospital público e, mais tarde, outras partes foram invadidas.

No final da década de 20, mais precisamente em 1928, um outro acontecimento ilustra bem a inexistência do mercado imobiliário em Vitória nessa época. O Sr. Ostílio Ximenes, comerciante em Vitória, resolve lançar um empreendimento imobiliário.

Faz o loteamento do balneário Camburi, na expectativa de tornar aquela área um lugar de veraneio para o morador da capital. A fim de viabilizar seu intento decide fundar um jornal para divulgar o empreendimento e as qualidades do lugar. Para sua surpresa, a empresa imobiliária faliu e o jornal, seu instrumento de publicidade, prosperou.

O balneário Camburi, que compreende hoje orla da Praia de Camburi e parte do bairro de Jardim da Penha, um dos lugares mais valorizados da capital, só ganhou notoriedade com a construção da ponte de Camburi, que proporcionou a expansão da atividade imobiliária, concentrada na ilha de Vitória, para aquela direção, a partir da década de 70. O balneário Camburi, portanto, só se valorizou três décadas depois, e o jornal, já naquela época, destacou-se empresarialmente, tornando-se o jornal de maior circulação do Espírito Santo. Esta é a história que conta a origem do jornal A Gazeta, conforme se lê na sua edição de 11/9/74.

No âmbito da construção de moradias, as considerações vão no mesmo sentido. Até o início dos anos 50, predominou no Espírito Santo a promoção pública e a construção por encomenda, que são formas específicas de construção para atender às demandas por moradia de um mercado ainda não formado. A maioria da população vivia no campo e a habitação não fazia do rol dos problemas urbanos nesse momento. Para se ter uma idéia dessa consideração, basta saber que em 1950 a população urbana representava apenas 20% da população total do Estado e que só a partir dos anos 70 vai-se sobrepor à rural, vindo a representar 67% da população total em 1980.

Neste sentido, não houve, a princípio, a construção de moradias, diretamente para venda no mercado por parte da iniciativa privada, que não encontrou oportunidade de se viabilizar desse modo, Existem, contudo, os registros de iniciativas do governo — promoção pública — construindo ou contratando a construção de moradias, especialmente para funcionários públicos e mais tarde para os associados dos institutos de aposentadoria e pensões das entidade de classe, que passam a ter peso político nos principais centros urbanos do país a partir de 30 e,no Espírito Santo, a partir dos anos 50, mas com discreta importância.

Três iniciativas marearam a promoção pública de construções na Grande Vitória, que é uma iniciativa de construção de moradias coordenada pelo Estado, que contrata empresa para construí-las ou ele próprio em alguns casos constrói para atender demandas de fração da população que não pode contratar, encomendando por conta própria, a construção de sua moradia. Durante o governo Jerônimo Monteiro (1908-1912) foi realizada a construção de casas para venda a funcionários públicos nas hoje ruas Henrique Coutinho e José de Anchieta, no Parque Moscoso, uma área formada pelos terrenos do antigo Campinho, doados pela União ao governo, do Estado do Espírito Santo, em 1911. Segundo o governante, foi a forma de ressarcir os funcionários da tributação de 10% incidentes em seus proventos para auxiliar no reerguimento da máquina estatal.

Posteriormente, o governo Florentino Avidos (1924-1928) também construiu casas para funcionários públicos nas proximidades do antigo Colégio do Carmo e no bairro de Jucutuquara, É de se admitir, por essas iniciativas, que os funcionários públicos, tenham tido a maior representatividade política entre aqueles trabalhadores da capital. Não há registros que mostrem que institutos de aposentadoria e pensões de outras associações além das de funcionários públicos tenham contratado construção de casas para seus associados. Somente durante a administração Jones dos Santos Neves (1951-1954) houve essa iniciativa. O governo, através do recém-criado Instituto do Bem-Estar Social do Espírito Santo (IBES), manda edificar o conjunto Alda Santos Neves, hoje o conhecido bairro do IBES, em Vila Velha, que tinha a finalidade de constituir-se em bairro operário, que pudesse abrigar trabalhadores do setor industrial, que o governo esperava promover. Pelo menos dois dos grupos de casas edificadas no conjunto destinavam-se aos institutos de aposentadoria e pensões dos comerciários e empregados da Vale do Rio Doce e não apenas a funcionários públicos, como ocorria normalmente.

As considerações anteriores importam para mostrar que, na ausência de mercado imobiliário, em especial do mercado habitacional, o Estado ocupou o espaço da iniciativa privada, passando a atuar nesse seguimento para atender às demandas dos que não podiam encomendar a construção de suas próprias moradias.

Na década de 50, no entanto, é que começaram, por parte da construção civil do ramo imobiliário, as iniciativas de cunho empresarial destinadas a construir moradias para venda no mercado. Até então, como se sabe, construía-se por encomenda. O construtor só entrava no mercado por encomenda de um contratante que, geralmente, demandava o imóvel para o próprio uso ou de familiares. Foi muito comum essa prática na construção de casas nos bairros Parque Moscoso, Cidade Alta, Morro de São Francisco, e nas ruas Sete de Setembro e Graciano Neves, corno também na Praia do Sua, na de Santa Helena o na Praia Comprida, com várias delas sendo financiadas pelo Instituto de Aposentadoria e Pensões Jerônimo Monteiro ou pela Caixa Econômica Federal.

No final da década de 40 e início dos anos 50 a construção civil experimenta contratos de maior expressão e lança-se no mercado, construindo edifícios para aluguel. Foram edificados quatro prédios com essa finalidade, que, por sua vez, marcaram o início da verticalização em Vitória. Foram o Edifício Antenor Guimarães, que fica na praça Costa Pereira, o Edifício Rocha, situado em cima do antigo Cinema São Luís, na rua 23 de Maio, e os Edifícios Alexandre Buaiz e Murad, ambos localizados na avenida Florentino Avidos.

Nesse mesmo início da década de 50 realizou-se a primeira investida empresarial do ramo imobiliário, em que um construtor lança edifícios para venda no mercado. Sua particularidade foi construir a preço fixo (sem corrigir os valores da prestação) e pela primeira vez fazer publicidade em jornal e cinema sobre o lançamento. O construtor pioneiro nessa modalidade de construção foi o Sr. Durval Avidos, com a participação do engenheiro Hélio Cyrino. A iniciativa foi bem sucedida e comportou a construção de quatro prédios (os Edifícios Del Mar, Riviera e Aristides Freire, na rua Graciano Neves, e o Edifício Presidente, na rua Gama Rosa) até que os efeitos da inflação interrompessem, temporariamente, o funcionamento da empresa.

Outras iniciativas que sucederam à experiência relatada tiveram sucesso mais duradouro, porque se protegeram dos custos inflacionários, incorporando fatores de correção nos seus preços. A esse respeito também cabe referência à construtora CIEC, fundada em 1954, e responsável pela construção de dez edifícios nas proximidades do Parque Moscoso entre 1954 e 1964, praticando a forma de construção a preço e custo, modalidade de construção então inédita no Espírito Santo, que diferia da forma anteriormente citada pela correção de custos efetuada duas ou três vezes durante a obra, no final da fundação, da estrutura e durante o acabamento. Também são dignas de nota as experiências de construção ditas a preço fechado (deu origem mais tarde à modalidade de construção por incorporação), no entanto, com previsão de custo inflacionário embutido no preço do empreendimento. Notabilizaram-se nessa prática as empresas Chrisógono Teixeira da Cruz Engenharia Ltda e Construtora Rio Doce. Essas experiências ocorreram a partir da segunda metade dos anos 50 e marcaram o nascimento do mercado imobiliário em Vitória.





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